北京地王底气十足7万拿地不贵反而是便宜了

2018年12月07日 来源:

北京地王底气十足:7万拿地不贵 反而是便宜了

10月18日,当融创中国()董事长孙宏斌出现在眼前的时候,他脸上微微露出笑容,一副心情不错的样子。

根据融创中国发布的9月业绩报告,融创截止到目前实现合约销售金额364.2亿元,已完成了销售目标的75%以上,距离融创今年450亿的销售目标只差不到90亿元的距离。

“我们今年的销售额,500亿肯定是过了,”孙宏斌对表示,“我们一直是拿到地就赶紧开发,并没有给自己设定一个特别高的目标。”

谈及融创高价拿下农展馆地块时,孙宏斌淡定地说:“北京7万拿地不贵,反而是便宜了。”

孙氏“高增长”

能让孙宏斌这样有底气的,是他一直强调的销售量。

10月2日,融创发布9月财报,财报显示截至2013年9月底,融创中国实现合约销售金额人民币364.2亿元,包括合同销售金额326.1亿元,以及预订合同金额38.1亿元,与去年同期相比,增长71%。其中9月实现新增预订合约金额人民币64.5亿元,合同销售金额人民币50.7亿元。

不仅如此,融创前9个月累计销售面积177.6万平方米,合约销售均价为2.05万元/平方米。其中9月销售面积25万平方米,合同销售均价1.987万元/平方米。

实际上,融创在9月共有4个新推项目开盘,其中上海盛世滨江项目9月实现销售金额7.3亿元。而重庆凡尔赛花园在9月开盘推售后,实现合约销售金额8.1亿元。不仅如此,当年因“36亿地王种菜”等传闻备受关注的苏州桃花源项目也即将开盘。

“现在我们的开发节奏一直是挺快的,像我们桃花源的项目从启动到现在只用了一年多的时间,这一点我非常满意。”孙宏斌激动地表示,这也与他一贯坚持的快速开发、快速增长相吻合。

“今年下半年,融创具备取得预售证条件的可售货值就高达700亿元。其中220亿元是上半年在售留下来的,280亿元是新开盘项目,还有200亿元是老项目后期再开盘。”今年年中业绩会上,融创执行总裁汪孟德信心十足。

当然信心十足的不只是汪孟德,还有孙宏斌。

实际上,仅从近几年来融创不断翻番的销售额上就可以看出孙宏斌“押宝销售”的玩法。2010年融创完成销售额83亿元;2011年达到192亿元,增长率达131%;到了2012年则是提前完成300亿元的销售目标,全年356亿元的销售额同比增长高达84%。

这足以让孙宏斌感到欣慰,因为,仅在“增长率”这一项指标上他赌赢了。在这项指标上,融创跑赢了万科,这是孙宏斌在“顺驰时代”就曾经叫板的对手,还跑赢了众多大牌房企如保利一类以及后来者恒大等。

“顺驰只是摔了一跤”

在业内人士看来,融创的危险来自于调控政策的再次转向。“现在的融创,还是带有鲜明孙宏斌特色的融创,很大程度上承接了孙宏斌在顺驰时就表现出来的激进扩张的风格。”北京一知名房企总裁坦言。

早在顺驰时代,孙宏斌就曾在全国各地疯狂拿地,不料从2004年3月开始,楼市调控开始,地产企业融资收紧,购房者转向观望。孙宏斌虽然将顺驰苦苦支撑到2006年,但终还是因为资金链断裂,不得不将一手创办的公司转卖给了路劲集团。

“顺驰只是摔了一跤。”孙宏斌如是说。

不过,现在的孙宏斌显然更加胸有成竹。“现在的政策调控已经比较明确了,政府就是管保障,市场的问题交给市场,分工将会很明确,”他告诉,“十八届三中全会将给出一个大体的思路,但预计不会有很细致的政策。”

但是,业内人士分析,目前行业景气度高,刚性需求强,但高成本和高房价已经开始对于盈利水平和购房需求产生负面影响。“在核心城市,整体价格泡沫是存在的,市场状态正走向一个无法预知的方向。”中国房地产学会副会长陈国强表示。

除此之外,今年以来,融创高价夺得了北京亦庄地王、农展馆地王等多幅地块,在土地市场上豪掷千金,此外还有多宗股权收购动作,规模扩张近似“疯狂”。这些让人眼花缭乱的项目并购同样将花去融创数十亿资金。在这样的扩张下,融创的资金如何保证?

“融创目前确实在房地产市场上获取丰厚利润,但这种状态能否持续,很多人心里存着问号。而在这样的时候,再以如此高价拿地,这中间的风险还是很大的。”中信证券一位分析师告诉。

实际上,融创的企业毛利率已经出现了同比下滑,这或许就是孙氏“高增长”的代价。

2013年上半年,融创的毛利为17.79亿元,较2012年同期的13.75亿元增加了29.3%,但毛利率却由32.0%下降至20.8%,相较于去年同期减少了11个百分点。而这个毛利率也低于行业平均的较好水平。

上述分析师表示,融创高成本拿地,杠杆水平激进,将会削弱公司流动性状况以及提高杠杆水平。他认为,融创在快速周转过程中补仓可以理解,但接二连三高成本拿地,其资本支出未来将是很大的冒险。

而据接近融创中国的人士告诉,在接连拿下北京亦庄、农展馆和天津天拖“地王”地块后,目前融创手中仍然握有接近百亿元现金,足以支付未来的开发费用和短期债务。

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